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Gestão de patrimonio pessoal

O que é avaliação de imóveis?

Avaliação de imóveis é um procedimento técnico que visa determinar o valor de um bem imobiliário, seus frutos e direitos associados, por meio de análise criteriosa e fundamentada em princípios reconhecidos e metodologias específicas.

Tal avaliação considera aspectos quantitativos e qualitativos do imóvel, levando em conta o mercado e suas variáveis econômicas, sociais e ambientais.

Quando a avaliação é necessária?

A necessidade de avaliação de imóveis surge em diversas circunstâncias, incluindo transações de compra e venda, processos de locação, garantias bancárias, desapropriações, partilhas judiciais e para fins contábeis e fiscais.

A avaliação é essencial sempre que se requer uma determinação objetiva e técnica do valor de um imóvel, visando assegurar transparência e justiça nas negociações e processos envolvidos.

Conheça mais detalhes sobre os tipos de Avaliações - Valor Engenharia.

Como é feita a avaliação?

A avaliação de imóveis é um processo técnico e sistemático que exige rigor metodológico e precisão analítica. Conforme a ABNT NBR 14653-1, o procedimento pode ser detalhado nas seguintes etapas principais:

1. Definição de escopo e objetivos

Antes de iniciar a avaliação, é fundamental definir o escopo da análise, incluindo a finalidade da avaliação (compra e venda, garantia bancária, desapropriação, etc.), o objetivo (valor de mercado, valor patrimonial, etc.) e qualquer requisito específico do solicitante.

Esta etapa também envolve a identificação do bem a ser avaliado e o entendimento completo de suas características.

2. Coleta de dados

Nesta etapa, o avaliador coleta todas as informações relevantes sobre o imóvel e o mercado. Isso inclui dados quantitativos, como dimensões e características físicas do bem, e qualitativos, como localização, estado de conservação, legislação aplicável e potencial de uso.

A coleta de dados de mercado é crucial e deve ser tão abrangente quanto possível, englobando preços, ofertas, transações realizadas e outras informações que reflitam as condições de mercado vigentes.

3. Análise de mercado

O avaliador realiza um diagnóstico do mercado para entender a oferta e demanda, a estrutura de preços e outros fatores que influenciam o valor do imóvel.

Este diagnóstico inclui a identificação do segmento de mercado do bem, a análise de tendências e a avaliação das condições econômicas e sociais relevantes.

4. Escolha da metodologia

Com base nas informações coletadas e na finalidade da avaliação, o avaliador seleciona a metodologia mais apropriada. A ABNT NBR 14653-1 recomenda diversos métodos, como o comparativo direto de dados de mercado, o involutivo, o evolutivo e o da capitalização da renda.

A escolha depende da natureza do imóvel, da disponibilidade e qualidade dos dados de mercado e dos objetivos específicos da avaliação.

5. Aplicação da metodologia e tratamento dos dados

O avaliador aplica o método escolhido, processando e analisando os dados coletados para determinar o valor do imóvel. Isso pode envolver a realização de ajustes para comparabilidade, a aplicação de fatores de homogeneização e a utilização de técnicas estatísticas para analisar os dados de mercado e extrair conclusões válidas.

6. Elaboração do laudo de avaliação

Com base na análise realizada, o avaliador elabora o laudo de avaliação, que deve incluir uma descrição detalhada do imóvel, a metodologia aplicada, os dados utilizados, o processo de análise e o valor estimado, além de quaisquer pressupostos, ressalvas e condições limitantes.

O laudo deve ser claro, objetivo e fundamentado, permitindo a compreensão completa do processo avaliatório e de seus resultados.

7. Revisão e apresentação

Antes de finalizar, o laudo passa por uma revisão crítica para assegurar sua precisão e adequação. Após a revisão, o documento é formalmente apresentado ao solicitante, acompanhado de uma explanação sobre os principais achados e conclusões.

Quem pode realizar este serviço?

O serviço de avaliação de imóveis deve ser realizado por profissionais qualificados e habilitados, como engenheiros e arquitetos especializados em engenharia de avaliações.

Esses profissionais possuem o conhecimento técnico e a capacitação necessária para aplicar as metodologias de avaliação segundo os padrões normativos e éticos da profissão.

Quais são os benefícios?

A avaliação de imóveis traz benefícios significativos, como a garantia de transações justas e transparentes, a fundamentação para decisões de investimento e financiamento e a adequação a requisitos legais e fiscais.

Ela proporciona segurança para todas as partes envolvidas, oferecendo uma base sólida para a negociação de valores.

Por que Escolher a Valor Engenharia?

A Valor Engenharia destaca-se no mercado de avaliação de imóveis pela sua experiência consolidada, equipe de profissionais altamente qualificados e comprometimento com a precisão e a ética profissional.

Utilizando as metodologias mais avançadas e conforme as normas técnicas da ABNT, a empresa garante avaliações confiáveis e fundamentadas, atendendo às diversas necessidades de seus clientes com excelência e credibilidade.

Veja alguns dos trabalhos que realizamos para os nossos clientes: Cases - Valor Engenharia.

Informações Técnicas

A importância da avaliação por profissionais:

Realizar avaliações de imóveis é essencial para obter uma compreensão precisa do valor do bem, seguindo as normas estabelecidas, como a NBR 14.653 e as Normas Internacionais de Avaliação (IVS). Essas normas garantem que a avaliação seja conduzida de acordo com critérios técnicos reconhecidos, proporcionando confiabilidade e segurança nas informações apresentadas.

A avaliação imobiliária desempenha um papel crucial em diversas situações, como transações de compra e venda, financiamentos, divisões patrimoniais, disputas legais, entre outras. Ao seguir as normas adequadas, as partes envolvidas podem tomar decisões informadas, fundamentadas em dados confiáveis e alinhadas com as práticas internacionais de avaliação.

A avaliação imobiliária considera uma variedade de fatores, como localização, características físicas, infraestrutura, demanda de mercado e tendências econômicas. Com base nessas informações, é possível determinar o valor justo do imóvel, evitando sub ou superavaliações que possam prejudicar as partes envolvidas.

Informações Técnicas:

As avaliações imobiliárias empregam metodologias específicas para determinar o valor de um imóvel. Algumas das metodologias pertinentes incluem:

Método Comparativo de Dados: Essa abordagem compara o imóvel avaliado com propriedades semelhantes que foram recentemente vendidas ou alugadas na região. Fatores como localização, tamanho, condições físicas e características são considerados para estabelecer um valor de referência.

Método da Renda: Esse método é aplicado quando o imóvel possui potencial de geração de renda, como no caso de imóveis comerciais ou unidades residenciais para locação. São analisados fatores como taxa de ocupação, valores de aluguel praticados e despesas operacionais para determinar o valor com base na renda gerada pelo imóvel.

Método do Custo: Essa metodologia avalia o imóvel com base nos custos envolvidos na sua construção ou reprodução. São considerados o valor do terreno, o custo de construção, as benfeitorias realizadas e a depreciação ao longo do tempo.

Essas metodologias, aliadas à expertise do avaliador e à análise detalhada das características do imóvel, proporcionam uma avaliação abrangente e precisa do seu valor, levando em conta as particularidades do mercado imobiliário e as condições específicas do imóvel avaliado.

Exemplo e Benefícios:

Por exemplo, imagine um comprador em potencial que está considerando adquirir um imóvel. Ao realizar uma avaliação, ele pode desfrutar dos seguintes benefícios:

Determinação do Valor Justo: A avaliação imobiliária fornece um valor justo e confiável do imóvel, evitando pagar mais do que ele realmente vale. Isso ajuda o comprador a fazer uma oferta equilibrada e fundamentada, garantindo que ele não invista em um ativo superavaliado.

Negociação Embasada: Com a avaliação em mãos, o comprador tem embasamento para negociar o preço do imóvel de forma justa. Ele pode utilizar o valor estimado como base para suas negociações, evitando pagar a mais ou perder oportunidades por oferecer abaixo do valor de mercado.

Proteção Financeira: A avaliação imobiliária auxilia na proteção financeira do comprador. Ao conhecer o valor real do imóvel, ele pode tomar decisões informadas sobre o financiamento necessário e garantir que não esteja comprometendo sua situação financeira ao adquirir o imóvel.

Tomada de Decisão Informada: A avaliação imobiliária fornece informações precisas sobre o valor do imóvel, permitindo que o comprador tome decisões informadas e estratégicas. Ele pode avaliar se o investimento vale a pena, se o valor do imóvel é condizente com o mercado e se o retorno esperado atende às suas expectativas.

Em resumo, a avaliação imobiliária realizada de acordo com as normas estabelecidas proporciona confiança, segurança e embasamento para compradores, vendedores, investidores e instituições financeiras. Ela facilita a tomada de decisões, a negociação justa e a proteção financeira, contribuindo para transações imobiliárias mais transparentes e bem-sucedidas.

Entenda o que entregamos aos clientes

Primeiramente, se faz necessário destacar a individualidade da avaliação. No caso dos bens imóveis, por exemplo, cada imóvel apresenta características intrínsecas e extrínsecas à um determinado mercado, tornando assim, um trabalho único para cada laudo de avaliação.

Dito isto, na Valor Engenharia buscamos atender plenamente as finalidades e os objetivos dos nossos clientes, mas sempre permeando e respeitando os devidos aspectos normativos da atividade.

Além de todos os requisitos mínimos exigidos pela NBR 14653-1, os nossos laudos de avaliação irão conter os seguintes tópicos:

1 - Identificação

Classificação quanto ao uso, tipo e local do imóvel.

2 - Fundamentação

Especificação e grau de fundamentação do laudo.

3 - Vistoria

Visita técnica com relatório fotográfico agregado.

4 - Características

Da região e do imóvel que ora será avaliado.

5 - Pesquisa

Coleta de dados do mercado para fundamentação.

6 - Metodologia

Definição dos procedimentos adequados ao caso.

7 - Cálculos

Apresentação da memória de cálculos avaliatórios.

8 - Estatísticas

Tratamento estatístico e análises gráficas.

9 - Laudo

Apresentação do documento com os resultados.


Quem pode realizar avaliações?

Após a Lei 5.194 de 1996, art. 7º, a avaliação de imóveis passou a ser atividade exclusiva de engenheiros, arquitetos e engenheiros agrônomos, devidamente registrados nos seus respectivos Conselhos. Ou seja, é condição necessária o registro no CREA e/ou CAU para o profissional estar apto a emitir laudo técnico.

Por definição, a engenharia de avaliações representa um conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados e aplicados à avaliação de bens por engenheiros ou arquitetos.

Buscamos em nossa empresa realizar os procedimentos de excelência expostos nas normas da ABNT, que dentre outros procedimentos, destacamos principalmente:

  • Quanto à capacitação profissional: manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado;
  • Quanto ao sigilo: considerar como confidencial o resultado do trabalho realizado e toda informação técnica, financeira ou de outra natureza, recebida do cliente a menos que autorizada a sua divulgação.

Dito isto, afirmamos que toda a equipe técnica da Valor Engenharia é formada por profissionais com larga experiência neste segmento de mercado. Estamos aptos para exercer a atividade de avaliações de bens e à disposição para atender plenamente às mais variadas demandas dos nossos clientes.


Sobre a Valor Engenharia

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em Ativos Avaliados

+15K

Laudos Realizados

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Empresas Atendidas

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Anos de Experiência

A Gestão de Ativos é uma das principais atividades que as empresas devem ter em pauta, pois permite o pleno conhecimento de seu ativo imobilizado, que via de regra corresponde ao patrimônio de maior valor da empresa, e exige a formação de uma equipe multidisciplinar.

Gestão de Ativos

A boa Gestão de Ativos começa com a realização de um Inventário Físico, que é um processo realizado a fim identificar e classificar os bens integrantes do ativo imobilizado da empresa, de modo a permitir a seu correto registro contábil, dentro das novas práticas da contabilidade. O trabalho consiste na vistoria detalhada dos bens, afixação de etiquetas de identificação (tombos), descrição das principais características produtivas, estado de conservação e manutenção de cada bem.

O segundo passo da boa Gestão de Ativos é a realização de uma Conciliação Contábil, que consiste na comparação entre o inventario real dos bens e a situação contábil, buscando identificar bens existentes e não contabilizados e/ou bens contabilizados e não mais existentes, afim de proceder os devidos ajustes para que a contabilidade espelhe a real situação da empresa.

Completando as fases da boa Gestão de Ativos, é importante a realização periódica de um Teste de Impairment, que é um procedimento contábil que visa verificar se os ativos de uma empresa estão desvalorizados, ou seja, se o seu valor contábil excede seu valor recuperável. Por valor recuperável entende-se o maior valor entre o valor justo líquido de despesas de venda e o valor em uso, determinados por meio de laudo de avaliação elaborado por especialistas.

A Avaliação de bens é uma atividade técnico regulamentada por norma e que visa determinar o valor de mercado de um ativo, bem como suas condições de usabilidade, estabilidade e segurança.

Para compreendermos melhor o serviço de avaliação de bens, vamos utilizar como base um trecho da norma NBR 14653 da ABNT que trata sobre o assunto:

Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.

Quando falamos sobre a avaliação de bens, esse conceito é aplicado para chegar ao valor real de um ativo. Na prática, esse valor é definido com base nas características físicas do imóvel, mas também utilizando outros fatores externos que interferem na análise, unindo fatores tangíveis e intangíveis.

É importante ressaltar que a avaliação de bens é aplicável, inclusive a bens imóveis (urbano, rural, comercial ou industrial) e a bem móveis (máquinas, equipamentos, veículos e mobiliário). Com esse serviço, pode-se definir o valor justo líquido de despesas de venda e o valor em uso, de venda a vida útil remanescente do bem e a taxa de depreciação individualizada.

A avalição de bens, com já dito anteriormente, deve sempre ser feita por um profissional qualificado – que possa atuar de forma imparcial e tenha os conhecimentos necessários para tal serviço.

Por essa razão, a avaliação de bens é um campo profissional reservado aos engenheiros e arquitetos especialistas na área de engenharia econômica e de avaliação.

A Resolução nº 218 do CONFEA discrimina atividades das diferentes modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia. Em seu artigo 1º está previsto:

Art. 1º - Para efeito de fiscalização do exercício profissional correspondente às diferentes modalidades da Engenharia, Arquitetura e Agronomia em nível superior e em nível médio, ficam designadas as seguintes atividades:

(…)

Atividade 06 - Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico;

Além disso, a Resolução nº 345 do CONFEA define o seguinte:

Compreende-se como a atribuição privativa dos Engenheiros em suas diversas especialidades, dos Arquitetos, dos Engenheiros Agrônomos, dos Geólogos, dos Geógrafos e dos Meteorologistas, as vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existência ou utilização, sejam atribuições destas profissões.


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